Sprint 4 - Valuation Fiis

=> Complemento Fundos Imobiliários
https://fiis.com.br/artigos/metodologias-de-valuation-mais-comuns-utilizadas-no-mercado-imobiliario/
https://hcinvestimentos.com/2011/05/18/como-calcular-o-preco-justo-dos-fundos-imobiliarios/
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1SaEtb6lkG3MdQaYvyQx1EGqEHoMfkx8lr5uVyfNufEc/edit#gid=1918515738

Fonte: Fundamentus
Tabela: fiis_fundamentus
https://fundamentus.com.br/fii_resultado.php
https://fundamentus.com.br/detalhes.php?papel=Bpml11
qtd imóveis
qtd unidades
imóveis/pl
área(m2)
aluguel/m2
preço_m2
ativos
patrim liquido
segmento
gestão (ativa/passiva)
ffo yield
cap rate
vacância média %
12m_receita
12m_venda_de_ativos
12m_ffo
12m_rendimento_distribuido
3m_receita
3m_venda_de_ativos
3m_ffo
3m_rendimento_distribuido
*composição dos ativos (como é possível extrair isso sendo que a composição varia para cada tipo de fii ???)

fonte: cvm
fundo ativo ou inativo (não confundir com gestão)



extensão => valuation fiis:

tabela: fii_valuation

inserir/criar colunas:
rank = 'rnk_'
    - valorm2mercado/valorm2patrimonial (fator)
    - rank_vlm2mkt_patrim (quanto menor valor, menor nº rank => rank=1 é o melhor)
    - rank_qtd ativos (quanto maior valor, menor nº rank => rank=1 é o melhor)
    - rank_ind_passivo_ativo (quanto menor valor, menor nº rank => rank=1 é o melhor)
    - rank_ind_cx_vlmercado (quanto maior valor, menor nº rank => rank=1 é o melhor)
    - rank_ind_cx_vp (quanto maior valor, menor nº rank => rank=1 é o melhor)
    - rank_renda_m2 (quanto maior valor, menor nº rank => rank=1 é o melhor)
    - rank_ind_upside_vp (quanto maior valor, menor nº rank => rank=1 é o melhor)
    - rank_vacanc_financ (quanto menor valor, menor nº rank => rank=1 é o melhor)
    - rank_vacanc_fisica (quanto menor valor, menor nº rank => rank=1 é o melhor)
    - rank_var_30d (quanto maior valor, menor nº rank => rank=1 é o melhor)
    - rank_var_03m (quanto maior valor, menor nº rank => rank=1 é o melhor)
    - rank_var_06m (quanto maior valor, menor nº rank => rank=1 é o melhor)
    - rank_var_12m (quanto maior valor, menor nº rank => rank=1 é o melhor)
    - rank_var_mes_mtd (quanto maior valor, menor nº rank => rank=1 é o melhor)
    - rank_var_ano_ytd (quanto maior valor, menor nº rank => rank=1 é o melhor)
    - rank_var_ipo_cota (quanto maior valor, menor nº rank => rank=1 é o melhor)
    - rank_var_ipo_cota_provent (quanto maior valor, menor nº rank => rank=1 é o melhor)
    - rank_venc_contrat_03m (quanto menor valor, menor nº rank => rank=1 é o melhor)
    - rank_venc_contrat_03_12m (quanto menor valor, menor nº rank => rank=1 é o melhor)
    - rank_venc_contrat_24_36m (quanto maior valor, menor nº rank => rank=1 é o melhor)
    - rank_venc_contrat_36m (quanto maior valor, menor nº rank => rank=1 é o melhor)
    - rank_yield_12m_bsc (quanto maior valor, menor nº rank => rank=1 é o melhor) => bsc ? é 'baseado no último rendimento'. Por que BSC ?
    - Rank_yield_01m (quanto maior valor, menor nº rank => rank=1 é o melhor)
    - rank_yield_03m (quanto maior valor, menor nº rank => rank=1 é o melhor)
    - rank_yield_06m (quanto maior valor, menor nº rank => rank=1 é o melhor)
    - rank_yield_12m (quanto maior valor, menor nº rank => rank=1 é o melhor)
    - rank_yield_ipo (quanto maior valor, menor nº rank => rank=1 é o melhor)
    - rank_liq_medmes_dia (quanto maior valor, menor nº rank => rank=1 é o melhor)
    - rank_liq_medmes_ant (quanto maior valor, menor nº rank => rank=1 é o melhor)
    - rank_liq_meddia_20d (quanto maior valor, menor nº rank => rank=1 é o melhor)
    - rank_liq_medmes_atual (quanto maior valor, menor nº rank => rank=1 é o melhor)
    - rank_liq_medmes_ant (quanto maior valor, menor nº rank => rank=1 é o melhor)
    - rank_liq_meddia_20d (quanto maior valor, menor nº rank => rank=1 é o melhor)
    - rank_liq_dia_ultimos20d (quanto maior valor, menor nº rank => rank=1 é o melhor)
    - rank_liq_dia_ultimos05d (quanto maior valor, menor nº rank => rank=1 é o melhor)
    - rank_volnegociado_dia (quanto maior valor, menor nº rank => rank=1 é o melhor)
    
    - fundamentus (dados que não constam na fii_clube_fundos)
    - ffo yield  (e coluna rank: maior valor, menor nº rank => melhor)
    - ffo / cota
    - dividendo/cota
    - qtd imóveis (e coluna rank: maior valor, menor nº rank => melhor)
    - qtd unidades (e coluna rank: maior valor, menor nº rank => melhor)
    - imóveis/pl
    - cap rate (e coluna rank: maior valor, menor nº rank => melhor)
    - vacância média (e coluna rank: menor valor, menor nº rank => melhor)


    1) ranking_dy_pvpa = dy x [1/(p/vpa)] x 100
    exemplo:
    dy = 6% (0,06)
    p/vpa = 0,9
    rank = [0,06 * (1/0,9)] * 100
    ordenar de forma decrescente (quanto maior, melhor)
    sobe dy => sobe valor do rank
    menor p/vpa => sobe valor do rank
    criar coluna rnk_dy_pvpa  (quanto maior valor, menor nº rank => rank=1 é o melhor)
    
    2) inflação vs dy
    - taxa de inflação da tabela te_matrix coluna interest_rate_perc - brazil
    - comparar com fii_clube_fundos coluna yield_12m na forma de fator: 
    - criar então a coluna dy/inflacao.
    - Criar coluna Rank_dy_inflacao  (quanto maior valor, menor nº rank => rank=1 é o melhor)

    3) tesouro ipca curto + inflação vs dy
    - taxa de inflação da tabela te_matrix coluna interest_rate_perc - brazil
    - taxa fixa da tabela td_precos_taxas coluna 'rentabilidade_anual_perc'
    - somar ambas (inflação últimos 12m da tabela te_matrix + parte fixa do tesouro ipca mais curto)
    - criar então a coluna dy/tdipca.
    - Criar coluna Rank_dy_tdipca  (quanto maior valor, menor nº rank => rank=1 é o melhor)

    4) slope var
    - calcula coeficiente ou ângulo de inclinação da reta de regressão linear considerando os campos:
    - var 30d, var03m, var06m, var12m  (se tiver var_semana seria interessante)
    incluinação positiva = tendência de alta
    inclinação negativa = tendência de baixa
    
    5) slope price (idem slope var)
    
    6) slope yield
    - calcula coeficiente ou ângulo de inclinação da reta de regressão linear considerando os campos:
    - yield 01m, yield_03m, yield_06m, yield_12m  (se tiver yield_semana seria interessante)
    incluinação positiva = tendência de alta
    inclinação negativa = tendência de baixa

    6) colunas de análise técnica:
    d_movavg, d_oscillat, s_movavg, s_oscillat, m_movavg, m_oscillat (da tabela tv_recom_indicator_type)
    d_recom, s_recom, m_recom (da tabela recommendation_total)

    7) métodos de valuation de gordon (que vc já construiu em seu sistema)
    https://www.fiis.com.br/artigos/metodologias-de-valuation-mais-comuns-utilizadas-no-mercado-imobiliario/
    
    8) Modelo de precificação extra
    https://hcinvestimentos.com/2011/05/18/como-calcular-o-preco-justo-dos-fundos-imobiliarios/
    
Para 7 e 8, considerar imposto de renda 20%.