Sobre este projeto
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Aberto
1) Cálculos - estudo de viabilidade econômica: definindo o fluxo de caixa futuro projetado do projeto e demais cálculos necessários para um estudo de viabilidade;
2) Texto - parecer final escrito: redigindo um texto autoexplicativo, na qualidade de consultor financeiro, indicando o parecer favorável ou não ao projeto, utilizando a matriz de análise.
Ou seja, considerando as informações levantadas, você deverá auxiliar a empresa no processo de tomada de decisão sobre o investimento no projeto de construção do shopping, analisando a viabilidade econômica do projeto e indicando a sua posição sobre o caso, argumentando a partir dos resultados aferidos, atuando como consultor.
Empresa RX Investimentos está negociando o projeto de construção de um shopping center de altíssimo padrão no terreno de uma igreja.
Segundo os termos da transação, a igreja cederia o terreno (que é de sua propriedade), e a empresa assumiria as despesas da construção do shopping center com capital próprio, tendo o direito de explorar o empreendimento por 6 anos.
Essa exploração só poderá ocorrer por meio do aluguel das unidades, que serão idênticas e renderão, portanto, o mesmo valor.
Desse modo, se aceitar participar do projeto, a RX Investimentos irá dispor do período de 6 anos para lucrar com ele.
Premissas e dados levantados
• tempo de construção: 2 anos (meses 1 a 24)
• tempo de operação após construído: 6 anos (meses 25 a 96)
• tempo total do projeto: 8 anos ou 96 meses
• andares de loja: 5
• andares de garagem: 2
• pavimento (andar) padrão: 4.000 m2
• metragem total: total de andares x metragem padrão
• número de lojas por andar: 35
• total de lojas: lojas por andar x andares de loja
• aluguel padrão: R$ 25.000,00/mês (esse valor inclui condomínio, taxas e IPTU)
• faturamento mensal total: aluguel x total de lojas
• custo fixo do shopping: R$200.000,00/mês no período de operação
• custos variáveis por loja: R$ 1.000,00/mês
• custos variáveis totais: cv por loja x total de lojas
• ir incidente sobre operação de aluguéis: 15% sobre o lucro real
• desconsidere qualquer depreciação contábil. Portanto, a depreciação é zero;
• fluxo de caixa da operação (fco) ou fluxo de caixa futuro projetado: resultado obtido a cada mês de operação;
• erm (esperado retorno do mercado ou retorno da carteira de mercado): 2,1747%
• risco beta fictício: 1,6
• a taxa risk free adotada pode ser o cdi mensal de dezembro 2019 (não o acumulado, mas apenas do mês), disponível em http://www.portaldefinancas.com/framecdi.htm.
• Investimento inicial: valor do CUB x metragem total. Adotaremos um CUB fictício de R$750,00 por m2.
Dado específico da construção civil - o CUB (para conhecimento, apenas)
Existem tabelas que fornecem o custo médio da construção (por metro quadrado), que é chamado Custo Unitário Básico de Construção, cuja sigla é CUB. Contempla, piso, telhado, fundação, paredes, colunas, vigas, revestimentos, entre outros elementos.
Normalmente, você poderia obter os custos relativos à construção do shopping no site do Sinduscon do local de construção, p.ex., Em http://www.sinduscon-rio.com.br/ultimos-valores/.
Este valor de custo (valor do CUB), multiplicado pela metragem total será o investimento inicial (em t=0) necessário para a construção do shopping.
Ferramentas de Finanças Corporativas e Project Finance
Para atender ao objetivo proposto, a sua avaliação do cenário deverá contemplar o cálculo e a análise:
• da tma taxa mínima de atratividade da operação;
• da tir;
• do vpl;
• do payback descontado;
• do ill;
• opcionalmente: do ponto de equilíbrio – que é a quantidade de ocupação mínima do shopping (número mínimo de lojas a serem alugadas para pagamento dos custos fixos e do custo de capital). É O ponto do lucro zero;
• opcionalmente: da taxa de ocupação mínima – dado o total de lojas disponível, é a taxa mínima de lojas a alugar, com base no ponto de equilíbrio.
1 - Calcular o total de lojas do shopping, multiplicando o número de andares com lojas pelo número de lojas por andar: 35 x 5
2 - Calcular o investimento inicial total, multiplicando a metragem total (4.000 m2 x 7 andares) pelo CUB. Para calcular a metragem total, multiplique o total de andares do prédio pela metragem quadrada por andar.
3 - Apurar a TMA - taxa mínima de atratividade para o projeto, considerando que haverá apenas capital próprio. Ou seja, utilizando o modelo CAPM para apurar a taxa Ks que será a taxa de desconto adequada ao risco do projeto. Não há capital de terceiros envolvido, portanto, Ks = CMPC.
4 - Calcular o fluxo de caixa operacional (FCO) futuro projetado de cada período de operação (iguais para t=25 a t=96). Obs.: Do mês 1 ao mês 24, o CFO = zero.
Considere que o faturamento é o número total de lojas pelo valor unitário recebido de aluguel. Ou seja, nesse cenário, estamos considerando 100% de lojas alugadas, um cenário otimista.
5 - Calcular o vp dos fluxos de caixa (fcd fluxo de caixa descontado ou vprojeto). Na HP: 0 g CFj; 24 g Nj; fluxo de caixa operacional g CFj; 72 g Nj; taxa Ks i; f npv e a hp retorna o valor presente do projeto ou fcd.
6 - Considerando o FCD ou Vprojeto calculado e o I0 - investimento inicial total, determinar o Vpl - valor presente líquido do projeto. Vpl = vp – i0.
7 - Calcular o ill índice de lucratividade líquida, considerando o fcd ou vprojeto calculado e o i0 - investimento inicial total. Ill = vp / i0.
8 - Calcular a TIR: considerando o investimento inicial com sinal negativo (-I0) e os fluxos de caixa de todo o projeto, de CF1 a CF96. Lembrando que dos CF1 a CF24 o resultado é igual a zero, pois ainda não há operação no período de construção; de CF25 a CF96 o resultado é o fluxo de caixa operacional de cada período. Ou seja, considere -CF0 +CF1 +CF2 ..
. +CF96 para obtenção da TIR. Não utilizar a taxa Ks neste cálculo.
9 - O projeto começará a pagar o investimento feito a partir do início da operação. Portanto, calcular o período payback descontado após o início da operação, primeiramente, trazer o investimento inicial ao valor futuro (em t=24), calculando PV = I0; i = Ks; n = 24; I24 é o FV do investimento inicial.
A seguir, calcular o tempo de retorno do valor investido para o investidor, começando com o resultado obtido em I24 com sinal negativo como PV; i = Ks; pmt = fco; n é o período necessário para recuperar o investimento após t=24 .
10 - Calcular o payback descontado de todo projeto (96 meses), somando o número de meses 24 ao payback descontado após o início da operação.
11 - Opcionalmente: Para calcular o ponto de equilíbrio: primeiro calcular o custo de capital (CCap) mensal que será utilizado para o ponto de equilíbrio, considerando, então, o VP = investimento inicial em t=24 (I24), ou seja,calcular o fv do investimento inicial: pv = i0; i = ks; n = 24;
i24 é o fv do investimento inicial) e é o pv para obter o pmt; i = ks; n = 72; pmt = ccap por mês.
12 - Opcionalmente: Calcular o ponto equilíbrio, observando a fórmula é Q = (CF + C.Cap - IRxCF - IRxDep) / (Pun - CVun - IRxPun + IRxCVun)
Q = é a quantidade que representa o ponto de equilíbrio, ou seja, o número mínimo de lojas alugadas por mês, necessárias para não ter lucro ou prejuízo.
CF = valor de custo fixo mensal.
C.Cap = valor de custo de capital mensal.
IRxCF = percentual de imposto de renda pelo valor de custo fixo mensal.
IRxDep = percentual de imposto de renda pelo valo de depreciação, quando houver.
Pun = preço unitário = aluguel por loja.
CVun = custo variável unitário por loja.
IRxPun = percentual de imposto de renda pelo preço unitário.
IRxCVun = percentual de imposto de renda pelo custo variável unitário.
Fórmula do PE no Excel: =(CF+Ccap-%ir*cf)/(pun-cvun-%ir*pun+%ir*cvun)
o arredondamento para cima é necessário após o cálculo do ponto de equilíbrio.
13 - Opcionalmente: Calcular a taxa de ocupação mínima, dividindo o ponto de equilíbrio pelo número total de lojas a alugar no shopping.
14 - Roteiro para as análises e conclusões (não copiar na matriz - utilizar suas palavras):
O VPL é positivo ou negativo?
A tir é superior ou inferior tma?
o ill é superior ou inferior a 1?
o período payback descontado após o período de construção é superior ou inferior ao tempo de operação?
o período payback descontado de todo o projeto é superior ou inferior ao tempo total do projeto?
o ponto de equilíbrio (break-even) é superior ou inferior ao número total de lojas para alugar?
qual a taxa de ocupação mínima mensal?
a consultoria consiste, exatamente, em mostrar porque o projeto é viável ou inviável, dizendo o que representa cada um dos resultados obtidos.
Se todos os indicadores apontarem para a viabilidade, o projeto é viável
Desenvolvimento – análise da viabilidade do projeto de construção do shopping
Cada um apresentará o resultado das análises feitas, os números obtidos, explicando e argumentando com base na interpretação de cada ferramenta financeira, dando uma base consistente para a tomada de decisão dos clientes nessa consultoria, a RX Investimentos.
Considerações finais
Finalmente, será dado o parecer sobre a viabilidade econômico-financeira do projeto, deixando clara a recomendação da consultoria.
Referências bibliográficas
Toda obra profissional ou acadêmica precisa dar os créditos de autoria para quem inspirou ou de quem nos apropriamos das falas ou ideias.
2) Texto - parecer final escrito: redigindo um texto autoexplicativo, na qualidade de consultor financeiro, indicando o parecer favorável ou não ao projeto, utilizando a matriz de análise.
Ou seja, considerando as informações levantadas, você deverá auxiliar a empresa no processo de tomada de decisão sobre o investimento no projeto de construção do shopping, analisando a viabilidade econômica do projeto e indicando a sua posição sobre o caso, argumentando a partir dos resultados aferidos, atuando como consultor.
Empresa RX Investimentos está negociando o projeto de construção de um shopping center de altíssimo padrão no terreno de uma igreja.
Segundo os termos da transação, a igreja cederia o terreno (que é de sua propriedade), e a empresa assumiria as despesas da construção do shopping center com capital próprio, tendo o direito de explorar o empreendimento por 6 anos.
Essa exploração só poderá ocorrer por meio do aluguel das unidades, que serão idênticas e renderão, portanto, o mesmo valor.
Desse modo, se aceitar participar do projeto, a RX Investimentos irá dispor do período de 6 anos para lucrar com ele.
Premissas e dados levantados
• tempo de construção: 2 anos (meses 1 a 24)
• tempo de operação após construído: 6 anos (meses 25 a 96)
• tempo total do projeto: 8 anos ou 96 meses
• andares de loja: 5
• andares de garagem: 2
• pavimento (andar) padrão: 4.000 m2
• metragem total: total de andares x metragem padrão
• número de lojas por andar: 35
• total de lojas: lojas por andar x andares de loja
• aluguel padrão: R$ 25.000,00/mês (esse valor inclui condomínio, taxas e IPTU)
• faturamento mensal total: aluguel x total de lojas
• custo fixo do shopping: R$200.000,00/mês no período de operação
• custos variáveis por loja: R$ 1.000,00/mês
• custos variáveis totais: cv por loja x total de lojas
• ir incidente sobre operação de aluguéis: 15% sobre o lucro real
• desconsidere qualquer depreciação contábil. Portanto, a depreciação é zero;
• fluxo de caixa da operação (fco) ou fluxo de caixa futuro projetado: resultado obtido a cada mês de operação;
• erm (esperado retorno do mercado ou retorno da carteira de mercado): 2,1747%
• risco beta fictício: 1,6
• a taxa risk free adotada pode ser o cdi mensal de dezembro 2019 (não o acumulado, mas apenas do mês), disponível em http://www.portaldefinancas.com/framecdi.htm.
• Investimento inicial: valor do CUB x metragem total. Adotaremos um CUB fictício de R$750,00 por m2.
Dado específico da construção civil - o CUB (para conhecimento, apenas)
Existem tabelas que fornecem o custo médio da construção (por metro quadrado), que é chamado Custo Unitário Básico de Construção, cuja sigla é CUB. Contempla, piso, telhado, fundação, paredes, colunas, vigas, revestimentos, entre outros elementos.
Normalmente, você poderia obter os custos relativos à construção do shopping no site do Sinduscon do local de construção, p.ex., Em http://www.sinduscon-rio.com.br/ultimos-valores/.
Este valor de custo (valor do CUB), multiplicado pela metragem total será o investimento inicial (em t=0) necessário para a construção do shopping.
Ferramentas de Finanças Corporativas e Project Finance
Para atender ao objetivo proposto, a sua avaliação do cenário deverá contemplar o cálculo e a análise:
• da tma taxa mínima de atratividade da operação;
• da tir;
• do vpl;
• do payback descontado;
• do ill;
• opcionalmente: do ponto de equilíbrio – que é a quantidade de ocupação mínima do shopping (número mínimo de lojas a serem alugadas para pagamento dos custos fixos e do custo de capital). É O ponto do lucro zero;
• opcionalmente: da taxa de ocupação mínima – dado o total de lojas disponível, é a taxa mínima de lojas a alugar, com base no ponto de equilíbrio.
1 - Calcular o total de lojas do shopping, multiplicando o número de andares com lojas pelo número de lojas por andar: 35 x 5
2 - Calcular o investimento inicial total, multiplicando a metragem total (4.000 m2 x 7 andares) pelo CUB. Para calcular a metragem total, multiplique o total de andares do prédio pela metragem quadrada por andar.
3 - Apurar a TMA - taxa mínima de atratividade para o projeto, considerando que haverá apenas capital próprio. Ou seja, utilizando o modelo CAPM para apurar a taxa Ks que será a taxa de desconto adequada ao risco do projeto. Não há capital de terceiros envolvido, portanto, Ks = CMPC.
4 - Calcular o fluxo de caixa operacional (FCO) futuro projetado de cada período de operação (iguais para t=25 a t=96). Obs.: Do mês 1 ao mês 24, o CFO = zero.
Considere que o faturamento é o número total de lojas pelo valor unitário recebido de aluguel. Ou seja, nesse cenário, estamos considerando 100% de lojas alugadas, um cenário otimista.
5 - Calcular o vp dos fluxos de caixa (fcd fluxo de caixa descontado ou vprojeto). Na HP: 0 g CFj; 24 g Nj; fluxo de caixa operacional g CFj; 72 g Nj; taxa Ks i; f npv e a hp retorna o valor presente do projeto ou fcd.
6 - Considerando o FCD ou Vprojeto calculado e o I0 - investimento inicial total, determinar o Vpl - valor presente líquido do projeto. Vpl = vp – i0.
7 - Calcular o ill índice de lucratividade líquida, considerando o fcd ou vprojeto calculado e o i0 - investimento inicial total. Ill = vp / i0.
8 - Calcular a TIR: considerando o investimento inicial com sinal negativo (-I0) e os fluxos de caixa de todo o projeto, de CF1 a CF96. Lembrando que dos CF1 a CF24 o resultado é igual a zero, pois ainda não há operação no período de construção; de CF25 a CF96 o resultado é o fluxo de caixa operacional de cada período. Ou seja, considere -CF0 +CF1 +CF2 ..
. +CF96 para obtenção da TIR. Não utilizar a taxa Ks neste cálculo.
9 - O projeto começará a pagar o investimento feito a partir do início da operação. Portanto, calcular o período payback descontado após o início da operação, primeiramente, trazer o investimento inicial ao valor futuro (em t=24), calculando PV = I0; i = Ks; n = 24; I24 é o FV do investimento inicial.
A seguir, calcular o tempo de retorno do valor investido para o investidor, começando com o resultado obtido em I24 com sinal negativo como PV; i = Ks; pmt = fco; n é o período necessário para recuperar o investimento após t=24 .
10 - Calcular o payback descontado de todo projeto (96 meses), somando o número de meses 24 ao payback descontado após o início da operação.
11 - Opcionalmente: Para calcular o ponto de equilíbrio: primeiro calcular o custo de capital (CCap) mensal que será utilizado para o ponto de equilíbrio, considerando, então, o VP = investimento inicial em t=24 (I24), ou seja,calcular o fv do investimento inicial: pv = i0; i = ks; n = 24;
i24 é o fv do investimento inicial) e é o pv para obter o pmt; i = ks; n = 72; pmt = ccap por mês.
12 - Opcionalmente: Calcular o ponto equilíbrio, observando a fórmula é Q = (CF + C.Cap - IRxCF - IRxDep) / (Pun - CVun - IRxPun + IRxCVun)
Q = é a quantidade que representa o ponto de equilíbrio, ou seja, o número mínimo de lojas alugadas por mês, necessárias para não ter lucro ou prejuízo.
CF = valor de custo fixo mensal.
C.Cap = valor de custo de capital mensal.
IRxCF = percentual de imposto de renda pelo valor de custo fixo mensal.
IRxDep = percentual de imposto de renda pelo valo de depreciação, quando houver.
Pun = preço unitário = aluguel por loja.
CVun = custo variável unitário por loja.
IRxPun = percentual de imposto de renda pelo preço unitário.
IRxCVun = percentual de imposto de renda pelo custo variável unitário.
Fórmula do PE no Excel: =(CF+Ccap-%ir*cf)/(pun-cvun-%ir*pun+%ir*cvun)
o arredondamento para cima é necessário após o cálculo do ponto de equilíbrio.
13 - Opcionalmente: Calcular a taxa de ocupação mínima, dividindo o ponto de equilíbrio pelo número total de lojas a alugar no shopping.
14 - Roteiro para as análises e conclusões (não copiar na matriz - utilizar suas palavras):
O VPL é positivo ou negativo?
A tir é superior ou inferior tma?
o ill é superior ou inferior a 1?
o período payback descontado após o período de construção é superior ou inferior ao tempo de operação?
o período payback descontado de todo o projeto é superior ou inferior ao tempo total do projeto?
o ponto de equilíbrio (break-even) é superior ou inferior ao número total de lojas para alugar?
qual a taxa de ocupação mínima mensal?
a consultoria consiste, exatamente, em mostrar porque o projeto é viável ou inviável, dizendo o que representa cada um dos resultados obtidos.
Se todos os indicadores apontarem para a viabilidade, o projeto é viável
Desenvolvimento – análise da viabilidade do projeto de construção do shopping
Cada um apresentará o resultado das análises feitas, os números obtidos, explicando e argumentando com base na interpretação de cada ferramenta financeira, dando uma base consistente para a tomada de decisão dos clientes nessa consultoria, a RX Investimentos.
Considerações finais
Finalmente, será dado o parecer sobre a viabilidade econômico-financeira do projeto, deixando clara a recomendação da consultoria.
Referências bibliográficas
Toda obra profissional ou acadêmica precisa dar os créditos de autoria para quem inspirou ou de quem nos apropriamos das falas ou ideias.
Categoria Finanças e Administração
Prazo de Entrega: Não estabelecido