Objetivo do projeto : encontrar 5 imóveis de leilão , onde o valor de lance mínimo no segundo leilão corresponda ao menos a uma margem bruta de desconto de 100% em relação aos preços dos imóveis anunciados para nas imobiliárias, dentro das regras abaixo.
Para isso, precisaremos levantar o preço de apartamentos semelhantes ao do leilão, localizados no mesmo prédio e anunciados por imobiliárias .
Orientações como proceder :
1) Abrir site do leiloeiro (forneceremos uma lista dos leiloeiros)
2) Escolher oportunidades de apartamentos na cidade de são Paulo que estão indo a leilão, onde : valor de 2º leilão ou praça seja de 150 a 300 mil, não podendo ser leilão de parte ideal ou leilão de direitos . Ter ao menos um prazo mínimo de 7 dias entre a data que o freelance entregará a lista de imóveis e a data da segunda praça.
Também não pode ter um prazo muito grande acima do leilão, como prazos acima de 30 dias entre a data do leilão e a da entrega da lista.
3) Abrir edital, anotando nome do edifício , rua, bairro , número do prédio, área privativa e área total . (Servirá de referência para você ver se o imóvel que está olhando na imobiliária está no mesmo prédio do imóvel do leilão, ou seja , tem as mesmas características , uma vez que muitos anúncios imobiliários não trazem o nº do prédio)
4) Ir no google e pesquisar por : apartamento + rua número e cidade . Abrir anúncios de sites como viva real, zapimoveis ou imovelweb ou até imobiliárias , onde você deve identificar os imóveis mais baratos que estão anunciados para venda e localizados no mesmo prédio do imóvel de leilão, com metragem útil ou privativa semelhante (máximo 5% de variação para cima ou para baixo da metragem do imóvel do leilão em relação ao imóvel anunciado na imobiliária ) .
Alguns imóveis tem apenas o nome da rua, sem o número do prédio (para saber se o imóvel anunciado está no mesmo prédio do imóvel de leilão , observar fotos, características do imóvel como metragem útil ou privativa ou outros detalhes que mostrem que o imóvel está no mesmo prédio. Pode também ligar ao corretor do anuncio e perguntar como cliente se aquele apartamento está no condomínio X ) . Se abrir mais de um imóvel na mesma página pode ordenar do menor valor para o maior.
É Interessante ao freelance localizar os imóveis mais baratos , uma vez que só assim ele conseguirá localizar oportunidades que serão aprovadas , por ter margem bruta de lucro de 100% . Os anúncios escolhidos devem ter os menores preços e não os de maiores preços de venda. Logo, servirão para balizar o preço de venda os imóveis com menores preços de mercado .
5) Localizado ao menos três imóveis anunciados para venda por imobiliárias, que estejam localizados no mesmo prédio do imóvel do leilão, calcular a média de preço dos três anúncios .
6) (Preço médio de venda das imobiliarias – preço mínimo de 2º praça atualizado)/preço mínimo de 2 praça atualizado se > 1, imóvel será aprovado para a lista.
Passo 7 (entrega da lista de 5 imóveis) : ao enviar a lista de imóveis selecionados pelo freelance, organizar em link do leilão, data do 2º leilão, valor mínimo do 2º leilão atualizado, descrição das características principais do imóvel do leilão, link dos três imóveis encontrados nas imobiliárias com valor do anuncio, características básicas do site da imobiliária onde foi descrito o imóvel, telefone da imobiliária e nome da imobiliária , código de anuncio do imóvel,valor de condomínio e de iptu e por fim valor médio dos anúncios e a margem bruta de lucro.
Para exemplificar segue imóvel que já foi a leilão e por isso já teve lances dados
http://www.leilaooficialonline.com.br/Leilao/799/apto-69m-a-u-1-vaga-bras-sp/
Caracteristicas :
condomínio
residencial villa di firenze”, situ ado á rua gomes cardim nº 657, brás, contendo área real privativa de 68,900m²,
e área real total de 119,658m²,
avaliação total do imóvel: r$ 376.500,00 (avaliação no edital. Nem sempre corresponde a realidade, mas serve para o freelance já ter uma noção .Pode estar errada)
Preço de 2 praça e data que ocorrerá : O preço mínimo do segundo leilão pode estar direto ao lado da foto do imóvel ou então dentro do edital .
Parte do edital : Faz saber a todos quantos o presente edital virem ou dele tiverem conhecimento, que, no dia 03 de dezembro de 2018 às 12h00min, será levado a primeiro Leilão o bem abaixo descrito, entregandoo a quem maior lanço der acima da avaliação. Não havendo lanço superior à importância da avaliação nos três dias seguintes ao primeiro pregão 06 de dezembro de 2018 às 12h00min seguirseá, sem interrupção,segundo Leilão, que se encerrará em 18 de dezembro de 2018 às 12h00min,ocasião em que serão aceitos lances a 50% (cinquenta por cento) do valor da avaliação
Logo, edital deixa claro que segunda praça se encerrara em 18 dez/18 e será aceito lance de 50% da avaliação, ou seja R$188250. Pode ocorrer correção do valor pelo site do leiloeiro, colocando juros .
Aí vc já terá a informação do preço mínimo de lance e também do último dia da data do leilão (imóvel só aceito se freelance entregar lista 7 dias antes de encerrar o leilão pelo menos) .
Passo 4 : Após pesquisar no google, encontramos três anúncios de apartamentos no mesmo prédio e com mesmas características (lembrando que em um mesmo prédio pode ter apartamentos de metragens diferentes e que não servem para comparação) .
https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-bras-zona-leste-sao-paulo-com-garagem-69m2-venda-RS375000-id-92661322/?__vt=ranking%3Asem valor 375 mil
https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-bras-zona-leste-sao-paulo-com-garagem-69m2-venda-RS426000-id-1191375481/?__vt=ranking:sem valor 426 mil
https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-bras-zona-leste-sao-paulo-com-garagem-68m2-venda-RS426000-id-1037847606/?__vt=ranking%3Asem valor 426 mil
Passo 5 : calcular média de preço de anúncios : (375 mil + 426 mil + 426 mil)/3
Preço médio de 409 mil
Passo 6 : aplicação fórmula : (Preço médio de venda – preço mínimo de 2º leilao)/preço mínimo de 2 praça se > 1, imóvel aprovado para a lista.
(409 mil – R$188250)/188250 = 1,17 , ou seja, > 1 . Logo , opção de leilão aprovada.
Passo 7 : Forma de entregar a lista
Imóvel 1 :
http://www.leilaooficialonline.com.br/Leilao/799/apto-69m-a-u-1-vaga-bras-sp/
O apartamento sob nº 181, localizado 18º andar ou 19º pavimento do “edifício rafael”- torre 05, parte integrante do “condomínio residencial villa di firenze”, situado á rua gomes cardim nº 657, no 6º subdistrito - brás, contendo área real privativa de 68,900m², área real comum de divisão não proporcional de 32,399m², área real comum.
Data do leilão: 18/12 12:00
Valor de lance: R$189.286,79
https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-bras-zona-leste-sao-paulo-com-garagem-69m2-venda-RS375000-id-92661322/?__vt=ranking:sem#
R$375.000 , apto no cond downtow na rua gomes cardim 657, tel 13-35945000, imob invest imóveis, cod SILSP, sem valor de cond e iptu no site.
https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-bras-zona-leste-sao-paulo-com-garagem-69m2-venda-RS426000-id-1191375481/?__vt=ranking:sem
R$426.000 , apto no cond downtow na rua gomes cardim 657, tel 11-26940655, imob castan imóveis, cod MD042, cond 650, iptu 22
https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-3-quartos-bras-zona-leste-sao-paulo-com-garagem-68m2-venda-RS426000-id-1037847606/?__vt=ranking:sem
R$426.000 apto na rua gomes cardim 657, tel 1126511044 imob imagine imóveis, , cod ap1140, cond 600, iptu 108
Valor médio dos anúncios : 409 mil ( 1,17 ou 117% )
Obs: segue no anexo o modelo do edital levantado do site do leiloeiro, que serviu de alimentacao de alguns dados acima.
Se não abrir por ser em pdf, o frelance poderá baixar o edital direto do link do leiloeiro que foi colocado acima. Posteriormente ao fechar a proposta, faremos contato fornecendo os sites de leiloeiros que utilizaremos como referencia.
Prazo de Entrega: 05 de Fevereiro de 2019