Plataforma de "Estudo de Incorporação Imobiliária"

A necessidade da nossa empresa é o desenvolvimento de uma plataforma web, para estudo de viabilidade de incorporação.
Hoje fazemos de forma manual, por isso sabemos que é totalmente possível e viável automatizar, através de parâmetros padrões de cálculo, api's e bots.

*ATENÇÃO: pode ser necessário conhecimento sobre o mercado de incorporação imobiliária.
POIS SÃO muitas informações de fontes diversas. é de responsabilidade do desenvolvedor conhecer seguramente a fonte a ser extraída os dados, e o formato de captação das informações como por exemplo, bots, apis etc.

Desenvolvimento de plataforma web para "estudo de viabilidade de incorporação imobiliária”

Esse estudo que será feito via plataforma, inicia-se na escolha do terreno, e finaliza-se na entrega das “chaves”.

Algumas informações é apenas parametrizar conforme padrão de mercado, como por exemplo, investimento em marketing, que gira em torno de 3% do valor geral de vendas, muitas outras informações será necessária a integração com api’s gratuitas e outras pagas, como por exemplo, calcular o custo total da obra, como mão de obra, tijolo, areia, brita, baixar informações na prefeitura, no cartório, ibama, entre outras que destacarei abaixo e o desenvolvedor entenderá o que é cálculo padrão e o que é necessário viabilizar por api ou bot. E também é de responsabilidade do desenvolvedor, estudar onde buscar cada informação
O estudo envolve 5 frentes, sendo elas: Técnica, Ambiental, Comercial, Jurídica e Econômica-Financeira
Vou detalhar cada uma abaixo:

**VIABILIDADE TÉCNICA:
Em termos de legislação, arquitetura e engenharia, é possível desenvolver o empreendimento pretendido?
Quais são os parâmetros construtivos para o empreendimento?
Essa etapa compreende entender as limitações do projeto, que definem questões, como:
Modalidades de empreendimentos permitidas;
Análise das Leis de Uso e Ocupação de Solo e Zoneamento;
Potencial construtivo e índices arquitetônicos;
Estudos de implantação como aproveitamento de áreas do projeto;
Processo exigido para aprovação;
Acessos ao Imóvel;
Eventuais restrições por concessionárias de água e esgoto, linhões de energia, acessos rodoviários, gasodutos, entre outros;
Orçamentos paramétricos de custos de desenvolvimento.

**viabilidade ambiental
o imóvel apresenta algum agravante com relação ao meio ambiente?
que impacto isso pode ter no projeto?
mitigação de riscos buscando avaliar aspectos ambientais importantes relacionados ao projeto, causados por:
córregos, rios, lagos, nascentes;
matas, agrupamentos arbóreos, árvores isoladas;
verificações de cadastros junto à órgãos ambientais para compreender se há risco de contaminação do solo por indústrias, postos de gasolina, depósito de lixo, entulho, ferro velho, etc;
consulta ao cadastro ambiental rural no incra;
consulta à mapas do igc;
áreas de proteção ambiental e preservação permanente.

**viabilidade comercial
o produto que se pretende desenvolver tem demanda? a que preço e condições de pagamento?
para entendermos esse ponto, um compilado de informações a respeito da cidade, público alvo, produto e preços são levantados:
características demográficas e econômicas da cidade;
comparações nacionais, estaduais e locais;
vocação da área;
características de empreendimentos na região de entorno;
evolução da cidade e do entorno do imóvel nos últimos 10 anos;
características da ofertas e demanda de lançamentos, vendas e estoques na região do imóvel; (grande parte desses dados podem ser puxados via api no viva real e zap imóveis por ex.)
Preços pedidos em imóveis na região, sendo estes de diferentes tipologias estando expostos à venda e/ou locação;
Formatos de pagamento praticados no mercado da região (sinal, parcelas de obras, repasse, financiamento direto);

**viabilidade jurídica
os documentos do imóvel permitem uma aquisição segura?
há algum ônus que necessite maiores investigações?

processo de análise preliminar da documentação com objetivo de verificar:
qualidade e segurança da documentação do imóvel e dos proprietários para compreender viabilidade e  riscos;
apontamentos sobre a situação da matrícula e iptu do imóvel em questão, para reconhecer eventuais empecilhos jurídicos, como: dívidas atreladas ao imóvel, descrições de áreas imprecisas, necessidade de regularização, entre outros; (api com registro de cartório de imóveis por ex.)
Estudo da legislação pertinente ao projeto pretendido através do levantamento das características urbanísticas, a partir de documentos disponibilizados pela prefeitura municipal e informações referentes ao zoneamento, plano diretor, lei de uso e ocupação do solo, incorporação imobiliária, parcelamento do solo, mapas e demais legislações vigentes nas esferas Federais, Estaduais e Municipais.

** viabilidade econômica-financeira
o negócio é economicamente rentável e financeiramente possível?
como mitigar os riscos e melhorar as condições do investimento?
qual investimento possui as melhores condições e retornos?

essa etapa consiste na projeção de fluxos de caixa, cálculo de indicadores econômico-financeiros e análises de sensibilidade para avaliar a viabilidade do plano de negócios, que compreenderá:
cronogramas de desenvolvimento do projeto;
análises econômico-financeira das opções de negócio imobiliário;
comparação dos resultados das tipologias possíveis;
simulações em diferentes cenários;
resultados das partes societárias do projeto (terrenista, empreendedor e investidores);
fluxos nominais e reais;
principais indicadores financeiros (tir, moi, vpl, exp. Caixa);
Indicação dos termos viáveis para estruturação do negócio envolvendo a negociação do imóvel (compra/ venda/ permuta) e captação de recursos (equity e dívida).

A plataforma como deverá nos entregar resultado de forma ilustrativa e didática, com tabelas e gráficos para melhor compreensão dos resultados