Investmasters

DESCRIÇÃO geral do negócio

1.1     Descrição do contexto do negócio

1.2     Levantamento bibliográfico

O mercado imobiliário é extremamente amplo. Há diversas formas de explorá-lo:
●    Imobiliária tradicional
●    BTS
●    Compra - Reforma- Vende
●    Empreendendo
●    Venda de Lançamentos
A grande maioria do mercado foca em dois aspectos: venda de lançamentos e imobiliária tradicional.

O mercado de lançamentos tem apresentando um crescimento significativo:

1.    Número de imóveis vendidos em sp cresce 70% de janeiro a setembro
1.    Dados da Secovi apontam que foram comercializadas 30,5 mil unidades residenciais só na capital


https://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/numero-de-imoveis-vendidos-em-sp-cresce-70-de-janeiro-a-setembro/

Comercialização de Imóveis Novos – Cidade de São Paulo
A Pesquisa do Mercado Imobiliário, realizada pelo departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), apurou em fevereiro deste ano a comercialização de 3.611 unidades residenciais novas na cidade de São Paulo.

O resultado foi 56,0% superior ao mês anterior (2.315 unidades) e 65,9% acima das vendas de fevereiro de 2019 (2.176 unidades).

No acumulado de 12 meses (março de 2019 a fevereiro de 2020), as 46.863 unidades comercializadas representaram um aumento de 53,2% em relação ao período anterior (março de 2018 a fevereiro 2019), quando foram negociadas 30.587 unidades.
https://www.secovi.com.br/pesquisas-e-indices/pesquisa-mensal-do-mercado-imobiliario

Comercialização de Imóveis Novos: No acumulado do último ano, entre agosto de 2018 e julho de 2019, foram comercializados 3.827 imóveis novos em Campinas.

O resultado representa um aumento de 92% em relação às 1.993 residências vendidas e contabilizadas no levantamento passado.



Oferta de imóveis novos: A cidade de Campinas encerrou julho de 2019 com a oferta de 3.056 unidades disponíveis para venda. Esta oferta é formada por imóveis na planta, em construção e prontos (estoque), lançados nos últimos 36 meses (agosto de 2016 a julho de 2019). Houve uma aumento de 3,3% em relação à julho de 2018, mês em que foram registradas 2.959 unidades não comercializadas

https://www.secovi.com.br/downloads/pesquisas-e-indices/estudos-do-interior/campinas/estudo-do-mercado-imobiliario-campinas-2019.pdf

Estes dados vêm nos mostrar que o mercado de lançamentos de imóveis está muito aquecido.


Para as construtoras realizarem lançamentos eles precisam de áreas e há poucas imobiliárias especializadas neste mercado. Para trabalhar neste mercado de venda de áreas é necessário ter um conhecimento muito específico sobre como funciona a incorporação, loteamento, aprovação dos projetos em prefeitura e departamentos de água e esgoto. Em decorrência disto, são poucas as empresas que atuam nesta área.




1.3      Descrição da oportunidade e como será explorada


Estes dados vêm nos mostrar que o mercado de lançamentos de imóveis está muito aquecido.
Para as construtoras realizarem lançamentos eles precisam de áreas e há poucas imobiliárias especializadas neste mercado. Para trabalhar neste mercado de venda de áreas é necessário ter um conhecimento muito específico sobre como funciona a incorporação, loteamento, aprovação dos projetos em prefeitura e departamentos de água e esgoto. Em decorrência disto, são poucas as empresas que atuam nesta área.



Na cidade de Americana há 187 imobiliárias. Destas apenas 4 são especializadas em vendas de áreas. Destas temos parceria com duas.

Nós temos um conhecimento específico que as construtoras precisam para realizar as análises de áreas. Sabemos contar a história de cada uma delas e apresentar para a construtora da forma como ela precisa e ajudamos na aprovação junto à prefeitura e demais órgãos governamentais.
Diante deste cenário, propomos a criação de um portal imobiliário voltado para este segmento de áreas, onde os proprietários e imobiliárias disponibilizam as suas áreas e outras construtoras e imobiliárias acessam essas informações mediante o pagamento de uma mensalidade.



1.4     Públicos beneficiados com trabalho

Construtoras
Imobiliárias
Proprietários de Terrenos

1.5     Descrição geral do ramo de atividade

Será desenvolvido um portal imobiliário para  a comercialização de áreas. Terão acesso a este portal, construtoras, imobiliárias e proprietários de terras. Os proprietários e imobiliárias poderão cadastrar seus imóveis em nosso portal, e construtoras e imobiliárias poderão consultar as informações cadastradas e realizar a negociação dentro do portal.



1.6     Clientes, parceiros, fornecedores e concorrentes

Clientes: Imobiliárias, Incorporadoras, Construtoras, Loteadoras
Parceiros: Arquitetos, lojas do ramo da construção civil, pedreiros, engenheiros
Fornecedores: Proprietários de áreas e imobiliárias
Concorrentes: imobiliárias locais especializadas em venda de áreas, portais imobiliários

1.7     Visão e missão

Missão: A empresa busca ser um portal de áreas para as incorporadoras/imobiliárias onde terão acesso a todas as áreas disponíveis e suas informações e a negociação da mesma deverá ocorrer dentro do portal envolvendo todas as partes envolvidas.

Visão:  Ser a empresa que quando as construtoras pensem em áreas para negociar pensem em Investmasters.
1.8     Objetivos do plano de negócio

Este plano visa ajudar a criação do portal imobiliário, desenvolvendo a forma de rentabilização do mesmo assim como os procedimentos internos.

1.9     Resultados esperados


2     referencial teórico

5 forças de porter

poder de barganha de fornecedores: baixo. As políticas de comissionamento deverão ser aceitas no momento em que a pessoa cadastra um imóvel em nosso portal. Não há margem para negociação.

As condições de pagamento e comissionamento serão apresentados de forma online sem margem para discussão.

Poder de Barganha de Clientes: Baixo. A aceitação de nosso produto será medida pela quantidade de adeptos e quantos usuários continuam ativos com o passar do tempo. A mensalidade será sugerida para eles acessarem as informações de uma área.

Para ter acesso ou eles pagam a mensalidade ou não terão as informações. Como todo o procedimento é online não há como negociar.

Produtos Substitutos: Há os portais imobiliários e outras imobiliárias locais que também atuam no mesma área. As informações dentro de portais não serão tão específicas quanto as que forneceremos as construtoras. Em relação às imobiliárias locais, estão muito dispersas e as construtoras têm de garimpar para encontrar uma séria.

No nosso portal estará tudo mastigado da forma como a construtora precisa da informação.

Novos Entrantes: Para montar um portal imobiliário é necessário realizar investimento em uma plataforma digital, investimento este que não é barato. E para atuar no nicho de mercado que visamos, além de ter o CRECI, há a necessidade de ter uma especialização nesta área para entender a forma como as construtoras pensam, quais os procedimentos necessários para aprovação de um projeto na prefeitura e demais órgãos, como conversar com os proprietários.

Concorrentes: Atuaremos em mercado em que não há uma informação consolidada quanto a quais áreas estão disponíveis para negociação, qual a localização, qual faixa de preço, forma de negociação, etc. Há portais imobiliários como o Vivareal que tem áreas sendo negociadas dentro dele, mas não de forma profissional e focada apenas nisso. Há imobiliárias locais que focam nisso, mas tem um portfólio de áreas locais.

Desta forma há pouca concorrência para a nossa empresa. Há algumas empresas como a Cushman  Wakefield que atuam neste ramo de forma mais profissional.


3     proposta de produtos e/ou serviços


3.1     Características de produtos e/ou serviços

proprietários e imobiliárias que cadastram áreas:
●    cadastre sua área
○    obrigatório
■    arquivo kmz ou foto aérea ou desenho da área
■    matrícula
■    forma de pagamento
●    permuta financeira
●    permuta física
●    apenas venda
○    aceita esperar aprovação da prefeitura para receber o primeiro pagamento?
○    parcela em quantas vezes?
■    descrição da situação cadastral do imóvel e do porquê quer vender a área
■    proximidades
○    opcional (caso as imobiliárias não preencham, preenchemos nós?)
■    zoneamento
■    coeficiente de aproveitamento
■    levantamento planialtimétrico
■    cnds proprietários
■    certidão de uso e ocupação do solo
●    informações de mercado
○    explicar como funciona parceria financeira
○    explicar como funciona parceria física
○    detalhar riscos envolvidos
○    detalhar ações para mitigação de riscos
■    spe
■    patrimônio de afetação
■    alienação fiduciária

para cadastrar imóvel não será necessário pagar mensalidade. Ganharemos com propagandas que serão veiculadas no portal para que os proprietários tenham acesso aos conteúdos. Ao clicar para cadastrar um imóvel, rodará uma propaganda e quando o cliente clica em finalizar o cadastro passa outra propaganda.

Podemos ter dentro do site banners de propaganda do Google (não sei se isso tira credibilidade ou não). Para iniciar um vídeo explicativo sobre o mercado imobiliário também rodará uma propaganda no início.

Para o imóvel cadastrado:
●    Quantidade de visualizações da área
●    Número de propostas recebidas
●    Se construtora mostrou interesse inicial mas depois recusou, mostrar motivo de não interesse





Haverá um filtro, pelo número da matrícula e a cidade e cartório para que a mesma área não seja cadastrada duas vezes ou mais.

Se quem estiver cadastrando a área for uma imobiliária colocar partes envolvidas (outros corretores até chegar ao proprietário) - colocar obrigatoriamente o contato de todas as partes envolvidas.

O sistema deverá verificar se os telefones cadastrados pertencem as pessoas em questão (se o telefone de outras partes envolvidas, por exemplo, não é o mesmo da imobiliária que está cadastrando. Impossibilitar colocar todos os números iguais (telefone inválido)



construtoras, incorporadoras, imobiliárias

para as construtoras podemos iniciar a apresentação das áreas da seguinte forma:


ao clicar na área desejada, consegue-se acesso a todas informações cadastradas da área (arquivo kmz, matrícula, descrição, etc.). A construtora poderá filtrar por tamanho de área, forma de pagamento, preço do m² e preço total.

Haverá um botão para apresentação de propostas. Ao clicar neste botão, será aberto uma janela em que a construtora terá contato direto com o proprietário ou a imobiliária envolvida e a negociação acontecerá dentro de nossa plataforma.

Sempre que houver início de uma negociação seremos informados. Nós gestores receberemos um e-mail de notificação para conseguirmos acompanhar todas as negociações que acontecerem dentro de nossa plataforma. 

As construtoras e imobiliárias nos pagarão uma mensalidade para ter acesso a estas informações e poderem negociar diretamente com a outra parte de forma descomplicada.



As negociações que forem concretizadas dentro da plataforma teremos direito a uma comissão de 6%. No caso de ter uma imobiliária em uma das pontas, nossa comissão fica sendo 4% para nós e 2% para imobiliária. Caso hajam 2 imobiliárias envolvidas, a comissão fica sendo 2% para todas as partes envolvidas.



Ao clicar no botão de negociação irá abrir um chat com todas as partes envolvidas.

As construtoras não poderão realizar download dos arquivos

3.2     Estágio de desenvolvimento do produto no mercado


3.3     Riscos dos produtos e serviços


3.4     Conhecimento e capital intelectual


4     análise mercadológica preliminar

4.1     Caracterização do mercado

4.2     Critérios de segmentação

4.3     Caracterização do mercado-alvo

4.4     Proposta de estratégia mercadológica


5     aporte metodológico


6     plano de trabalho

plano de atividades com indicação da existência de infra-estrutura e recursos que viabilize a execução do trabalho proposto.