Documento guía – Viabilidad De Negocio, Viabilidad Técnica Y Viabilidad Financiera

Se solicita profesional en el área de finanzas y administración para realizar un documento de viabilidad técnica y financiera para una Plaza Comercial Ecológica con Roof Garden en México (la ubicación de la plaza la determinará el presupuesto desplegado en pesos mexicanos).

Los requisitos y especificaciones del documento a redactar se encuentran en el archivo anexado. Se espera que el profesional desarrolle el trabajo únicamente con los datos desplegados en esta descripción y el Resumen Ejecutivo anexado, ya que el proyecto está en fase de planeación básica.
Por tal motivo se entiende que las cifras serán aproximadas y que algunos incisos del documento se tratarán de forma genérica al hacer el trabajo de investigación.

El modelo de inversión a usar para la construcción será el de "precio alzado", donde se espera que el inversionista desembolse más rápido el dinero, “para contar con la garantía de que los precios de los materiales no varíen mucho.”

El proyecto considera la compra de un terreno de 50m de frente x 20m de profundidad, donde el metro cuadrado ronda los $2,000.00 mientras que a la renta está en $300.

Para la compra del terreno se espera desembolsar $2 millones. Para la construcción de 625 m2 (50 x 12.5), que abarcaría 10 locales, se gastarían otros $3 millones. Con esto, el presupuesto de inversión alcanza los $5 millones.
Cada local tendrá una dimensión de 62.5 m2.

Ejercicio Financiero

El modelo de inversión maneja un escenario pesimista en el que, a pesar de que cinco meses antes que empezamos a publicitar nuestra plaza y a visitar a posibles locatarios, se inauguraría con tres locales rentados a $15,000 cada uno (tomando que cada m2 estaría rentándose en $240 como un precio promedio en el mercado) y donde cada mes captaríamos a un cliente más hasta llegar -al octavo mes de apertura- a la renta total de los 10 locales (capacidad máxima instalada).
De esta forma, al iniciar operaciones la plaza comercial generará ingresos por $45,000 por concepto de alquiler, mismos que solventan desde el inicio los $15,500 que, por concepto de gastos fijos mensuales, conforman los pagos de luz (por la iluminación externa del in-mueble), los salarios de dos conserjes que harían la limpieza y los trabajos de mantenimiento más los artículos que para ello utilizarían, así como el pago mensual a una agencia que prestaría el servicio de seguridad a través de una alarma de control remoto. Cada arrendatario pagará sus propias cuentas de luz, agua, teléfonos, etcétera. De esta manera, los ingresos anuales acumulados ascenderían a $1,380,000, mientras que los gastos totales serían de $186,000.
Con ello, al cierre del primer año el proyecto presentaría ganancias por $1,194,000, con una recuperación de la inversión de cuatro a cinco años. Por último, cabe señalar que cada año también se tendrían que considerar erogaciones por concepto de refrendos de permisos y licencias, así como del pago del impuesto predial.

presupuesto de inversión (en pesos mexicanos)
en la siguiente tabla se pueden observar los seis rubros en los que se destinaría la inversión inicial:
concepto
* costo total
* porcentaje
compra del terreno de 1,000 m2 (incluye gastos de escrituración)
* $ 2,024,000.00
* 40.48%
Honorarios del arquitecto (como profesionista y gestor)
* $ 297,500.00
* 5.95%
Permisos y licencias
* $ 59,500.00
* 1.19%
Mano de Obra (salarios de los albañiles)
* $ 893,000.00
* 17.86%
Compra de materiales de construcción
* $ 1,488,000.00
* 29.76%
Publicidad (anuncios, mantas colgantes, espectaculares)
* $ 238,000.00
* 4.76%
Total de la Inversión:
* $ 5,000,000.00
* 100.00%